Grootschalige ruil van landbouwgrond, boerderijen en bijbehorende gebouwen in Dussen en Fijnaart

DUSSEN • Vorige week, op 12 april, vond er een omvangrijke ruil plaats in Dussen en Fijnaart tussen verschillende agrariërs. In totaal waren maar liefst 20 personen, waarvan negen boeren met hun echtgenoten, betrokken bij de ruil van twee melkveebedrijven, 158 hectare landbouwgrond en een woonboerderij. Het proces werd begeleid door agrarisch makelaar Rick Westerlaken, van AgriTeam Woudrichem. 

Kavelruil is geen onbekend fenomeen in de agrarische sector. Sterker nog, dit is alleen maar mogelijk in deze sector. Het doel van kavelruil is het verbeteren van de structuur van het landelijk gebied zodat agrarische ondernemers, en tevens andere grondeigenaren, efficiënter en effectiever kunnen werken. Soms doet zich namelijk de situatie voor dat de percelen van het ene bedrijf verspreid liggen tussen percelen van een ander bedrijf. Door een kavelruil, kan men percelen dichterbij het bedrijf proberen te verkrijgen. Het voordeel van kavelruil is, dat het is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In dit geval verwisselde niet alleen de kavels landbouwgrond van eigenaar, maar ook de boerderij met erf en gebouwen van de betrokken bedrijven.

Aan de ruil in Dussen ging een interessante situatie vooraf. In Fijnaart werkten twee broers veertig jaar lang samen op een agrarisch bedrijf. De zonen van deze broers, dit zijn dus neven, wilden apart van elkaar het bedrijf voortzetten. De oplossing werd gevonden in een kavelruil. Bij een dergelijk proces komen de nodige zaken kijken. Aan een kavelruil zitten ook verschillende eisen vast. Zo moeten er bijvoorbeeld minimaal drie eigenaren onroerende zaken inbrengen en minimaal twee eigenaren ruilen onroerende zaken met elkaar. Daarnaast was er in dit proces sprake van familiaire banden, die goed gehouden moeten worden. En dus moest er naar een zorgvuldige oplossing gezocht worden. 

Het proces begon vorig jaar mei al. “In de zomermaanden heeft het wat gesluimerd”, vertelt Westerlaken. “De echte onderhandelingen vonden plaats in september en nu, in april, zijn de betrokken boeren gewisseld van eigendom. We hebben een gedeelte van het bedrijf in Fijnaart verkocht aan een andere melkveehouder. Eén neef gaat verder op het resterende gedeelte van de bestaande boerderij en de andere neef heeft een nieuwe boerderij in Dussen gekocht”, legt Westerlaken uit.

Belangrijke factoren
Volgens Westerlaken zijn een aantal factoren van belang, wil een mogelijke kavelruil slagen. “Als makelaar moet ik boeren vinden op de juiste plaats, met de juiste personen, op de juiste tijd en tegen de juiste prijs. Dat laatste doe je door te kijken naar de waarde van alle inbrengende bedrijven en landbouwgronden. Als de waarde is vastgesteld, krijg je een verkoop en aankoop en ga je onderhandelen over de prijs.” 

Ook de boeren spelen een belangrijke rol in het al dan niet laten slagen van een kavelruil. “Als iedereen geld zoekt kom je er niet uit. Maar als er één iemand een bedrijf zoekt en de ander wil stoppen, en in feite dus geld zoekt, dan heb je de mogelijkheid om de boeren tot elkaar te brengen.” Het regisseren is ook wat Westerlaken mooi vindt aan het werk. “Het is interessant om te onderzoeken hoe je er met elkaar uitkomt.” Doordat er over de landbouwgrond geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden, maar over de gebouwen wel, ontstaat er vaak een fiscaal spel tussen beide partijen. “De kunst is om het met de koper en verkoper fiscaal dusdanig uit te nutten, dat de verkoper een zo hoog mogelijke prijs krijgt voor zijn landbouwgrond en de koper een zo laag mogelijk prijs betaalt voor de gebouwen. De koper wil echter een zo hoog mogelijke prijs voor de gebouwen en zo laag mogelijke prijs voor de landbouwgrond betalen, omdat hij kan afschrijven over de gebouwen en niet over de landbouwgrond.” 

Volgens de agrarisch makelaar is het dus van belang dat de betrokken boeren elkaar iets gunnen tijdens het proces. “De koper wordt altijd de vraag gesteld waar hij het beste mee kan leven. Of hij biedt weinig en loopt misschien de boerderij mis, of hij biedt voor zijn gevoel iets te veel maar heeft wel de boerderij. In de praktijk blijkt dat mensen de hogere bieding vaak vergeten na verloop van tijd, maar het mislopen van een boerderij door een te laag bod niet.”