Beter voorbelasten in Molenlanden kan tot wel 74.000 euro per nieuwe woning besparen (alleen al in Langerak Zuid gaat het om zo’n 13 miljoen)

Molenlanden - Niet een gedeelte, maar het hele bouwterrein voorbelasten kan miljoenen euro’s besparen. Dat stelt het Molenlandse gemeentebestuur op basis van onderzoek. ‘De hoofdconclusie is dat investeren in goed bouwrijp maken resulteert in aanzienlijk lagere lange termijnkosten, tot wel 74.000 euro per woning.’

Bodemdaling is een bekend probleem in de Alblasserwaard. Via het Kenniscentrum Bodemdaling en Funderingen vroeg de gemeente aan onderzoeksbureau Sweco om te kijken hoe het proces van voorbelasten wordt toegepast.

De uitkomsten laten duidelijk zien dat onvoldoende voorbelasten de gemeente op forse kosten jaagt. Sweco bekeek drie projecten: één, in Langerak Zuid, waarbij het goed ging, en twee - in Bleskensgraaf en Goudriaan - waarbij het voorbelasten onvoldoende was.

51.000 euro per woning hoger door onvoldoende voorbelasten

Vooral in Goudriaan is het verschil groot. Volgens de onderzoekers hadden de kosten voor goed voorbelasten en toekomstig onderhoud uitgekomen op circa 21.000 euro per woning. In werkelijkheid viel het door onvoldoende voorbelasting 51.000 euro hoger uit. In Bleskensgraaf was dat 13.000 euro.

De besparing loopt op tot ca. 13 miljoen euro

Bij de nieuwbouw in Langerak Zuid becijfert Sweco de kosten per woning met de goede voorbelasting en het toekomstig onderhoud op ongeveer 24.000 euro. ‘De onderhoudskosten wanneer niet goed voorbelast zijn, zijn hier ca. 98.000 euro per woning’, vermeldt het onderzoeksrapport. ‘De besparing alleen al voor deze locatie loopt op naar ca. 74.000 euro per woning (met 176 woningen is dat ca. 13 miljoen euro totaal).’

Per direct starten met integrale voorbelasting

Cruciaal daarbij is integraal voorbelasten, in plaats van partieel op de plek waar de infrastructuur moet komen. Dat was de gewoonte in Molenlanden. Voor het gemeentebestuur zijn de uitkomsten van het onderzoek reden het roer om te gooien. ‘Zoveel mogelijk starten we per direct met integrale voorbelasting’, schreef het college van burgemeester en wethouders in april in een brief aan de raad.

Het is een onderwerp waar de gemeente zich al jaren mee bezighoudt. In september 2023 besloot de gemeenteraad als eis richting projectontwikkelaars op te nemen dat er een voorbelastingtijd van minimaal 1 jaar zou zijn, gecombineerd met de eis dat het na afloop zakken van de grond maximaal tien centimeter zou zijn per dertig jaar.

Daarbij wijst het college op het feit dat in het verdienmodel van een ontwikkelaar voorbelasten niet populair is. ‘Er is de economisch-financiële prikkel om de voorbelasting te snel weg te halen. (…) Dat leidt in eerste instantie tot een lagere prijs voor woningen en tot een hogere winstmarge voor de ontwikkelaar. Voor de betrokkenen is dat voordelig, voor de samenleving niet. De toekomstige kosten wentelen we namelijk af op de samenleving.’

Na bijna drie jaar nog niet opgenomen in regelgeving
Ondanks het feit dat burgemeester en wethouders stellen dat de ‘urgentie onverminderd groot’ is voor het aanscherpen van de eisen, is het bijna drie jaar later nog steeds niet opgenomen in de regelgeving.

Waarom dat zo is? ‘De juridische borging hiervan is tot op heden onvoldoende stevig’, laat een woordvoerder van de gemeente desgevraagd weten. ‘In de praktijk levert dit soms situaties op dat een ontwikkelaar ervan afwijkt en de gemeente onvoldoende juridische grond heeft om in te grijpen.’

Eerst moet volgens de gemeente de basis voor het omgevingsplan op orde worden gebracht. ‘Dat kost behoorlijk wat tijd. Alle gemeenten hebben tot 2032 de tijd gekregen om dit helemaal voor elkaar te krijgen. Pas recent is het mogelijk om nieuwe eisen op te gaan nemen. De restzettingseis wordt daarbij als eerste opgepakt.’