Woningbouw Molenlanden: teller staat in Graafstroom-dorpen, Kinderdijk en Schelluinen op nul

MOLENLANDEN • Ruim 1400 woningen bouwen in de gemeente Molenlanden in nog geen tien jaar; dat is het uitgangpunt van de Woonvisie 2020-2024.Maar gaat dit lukken? En profiteert wel elk dorp en de ene stad in Molenlanden van deze ambitie?

Het landelijke beeld van krapte op de woningmarkt gaat aan de gemeente Molenlanden niet voorbij, de prijzen zijn – zeker voor starters, alleenverdieners en mensen met een lager inkomen – vrijwel onbetaalbaar geworden. 

Het vormt al jarenlang één van de centrale problemen voor gemeentebestuurders. Want, daar is vrienden vijand het over eens, nieuwe en betaalbare huizen zijn cruciaal voor de leefbaarheid van de streek. 

Jongeren
Uit de cijfers blijkt dat de afgelopen tien jaar vooral de jongeren de gemeente Molenlandenverlieten. De beschikbaarheid van woningen is daarvan niet de enige reden.

‘Voor een belangrijk deel doordat ze elders gingen studeren, werk vonden en/of een relatie kregen. Maar soms speelde hierin ook het gebrek aan betaalbare woonruimteeen rol. De meeste vertrekkers verhuisden naar Gorinchem, Vijfheerenlanden, Hardinxveld-Giessendam, Alblasserdam of Sliedrecht.’

Woonvisie
Deze conclusie komt uit de Woonvisie 2020-2024. Het Molenlandse college presenteerde dit stuk eind vorig jaar als aanzet tot de aanpak van de problemen op de woningmarkt.

Het doel: ‘Sterker inzetten op het realiseren van betaalbare woningen, zodat starters en jonge doorstromers die in de gemeente Molenlanden willen wonen, ook daartoe de mogelijkheden hebben. Daarnaast zijn er ook meer kleinere woningen nodig voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. (…)Versnelling van de bouwopgave is dus gewenst.’ 

Kroonjuwelen
Berend Buddingh’, raadslid van DoeMee! Molenlanden verwelkomde het stuk op Twitter uitbundig: ‘Eén van de kroonjuwelen van deze raadsperiode. Er komen huizen, huizen, huizen. Meer dan 1400 woningen de komende 10 jaar. Wethouder Arco Bikker is goed bezig.’

Die meer dan 1400 woningen zijn gebaseerd op de Provinciale Woningbehoeftenraming, waarin uitgegaan wordt van 1460 nieuwe huizen om in Molenlanden aan de verwachte vraag voor 2020 tot en met 2029 te voorzien. 

Harde plannen
In een raadsinformatiebrief van december 2020 geeft wethouder Arco Bikker aan dat er plannen zijn om de komende tien jaar 1803 woningen te bouwen. Deze zijn verdeeld in zogenaamde harde en zachte plannen.

Bij de harde plannen (daarbij gaat het om 976 woningen) is er een onherroepelijk bestemmingsplan of is er een omgevingsvergunning afgegeven. Bij de zachte plannen(827 woningen) is dit nog niet het geval. 

Voldoende
De conclusie van burgemeester en wethouders: ‘Ten opzichte van de behoefte van 1460 woningen, zoals die opgenomen is in de Woonvisie, is het aantal bouwplannen voldoende om daarin te voorzien.

Het zijn indrukwekkende aantallen en de vooruitzichten lijken dus positief. Maar de eerste vraag die dan rijst: waar komen deze nieuwe huizen te staan? Een inwoner van Hoogblokland heeft over het algemeen weinig belangstelling voor een nieuwbouwwijk in Streefkerk en een inwoner van Wijngaarden kijkt op Funda niet als eerste naar Arkel. 

Concurrentiepositie
Vanuit het gemeentebestuur wordt, ook bij verdere navraag, geen informatie gegeven over hoe de genoemde 1803 woningen over de gemeente zijn verdeeld. De reden: zulke informatie kan de concurrentiepositie van de betreffende projectontwikkelaars op de markt negatief beïnvloeden.

Om toch per kern te kijken wat de vooruitzichten zijn, maken we als eerste gebruik van een overzicht van verwachte woningbouwaantallen per kern tot 2030, in juni 2019 gebruikt bij een gemeentelijke informatieve avond over ‘Wonen in Molenlanden’. 

Rijwoningen
Daarbij wordt nog uitgegaan van een totale productie van 1863 nieuwe woningen. Niet onlogisch: woningbouwplannen veranderen in de loop van de jaren, doordat er bijvoorbeeld rijwoningen worden ingewisseld voor tweekappers.

Wat opvalt is dat het merendeel van de huizen naar een klein aantal dorpen gaat. Koploper is Nieuw-Lekkerland met 377 nieuwe woningen, met als goede tweede Arkel (293), gevolgd door Langerak (173),Giessenburg (158), Streefkerk (135) en Bleskensgraaf (131). 

Contrast
Deze zes plaatsen zijn goed voor 1267 huizen. Ze staan in schril contrast met de hekkensluiters: Brandwijk (5), Wijngaarden (4) en Kinderdijk (0). Giessen-Oudekerk (13), Nieuwpoort (18) en Goudriaan (28) ‘scoren’ net iets beter. In de middenmoot vinden we onder meer Noordeloos (55), Groot-Ammers (126), Ottoland (53) en Hoornaar (80).

Het beeld van een ongelijke verdeling wordt bevestigd door een eigen onderzoek in de markt naar woningbouwprojecten die in Molenlanden op stapel staan, in januari 2021 uitgevoerd. 

Vijf woningen
Daarbij is gekeken naar woningbouwprojecten met meer dan vijf woningen. Nieuw-Lekkerland en Arkel komen daarbij eveneens als koplopers uit de bus, met respectievelijk 340 en 266 woningen. 

In het Lekdorp gaat het om de ongeveer 250 woningen in Nieuw-Lekkerland Oost, de tachtig woningen op de oude voetbalvelden en circa tien huizen aan de Middelweg. In Arkel moet het terrein van Betondak de komende jaren veranderen ineen nieuwe woonwijk.

Van Uden-locatie
In buurdorp Hoogblokland heeft dit invloed op de Van Uden-locatie aan de Dorpsweg. Er waren plannen om daar een dertigtal woningen te bouwen, maar vanwege de grootschalige nieuwbouw in Arkel is dat aangepast: er komen nu vier of vijf woningen, in combinatie met een bedrijfshal. 

‘We wilden dit plan niet tegenhouden, maar het moest wel een aanvulling zijn op wat er bij Betondak gebouwd gaat worden. We hebben ons daar altijd heel coöperatief in opgesteld. De initiatiefnemer heeft recent voor een andere invulling gekozen, een combinatie van wonen en bedrijf. Dit is een mooie aanvulling op Betondak’, stelt het gemeentebestuur in een reactie.

Small houses
Daarnaast verrijzen er de komende tijd in Hoogblokland vijf zogenaamde small houses. De grond voor dit project is van de gemeente. Door de kavels te verkopen en samen met een bouwer het project te ontwikkelen, kan Molenlanden woningen realiseren die voor starters betaalbaar zijn. 

Er zijn geenprojectontwikkelaar en makelaar die er ook nog aan moeten verdienen. De prijzen voor de éénlaagswoningen variëren van 170.000 tot 206.000 euro, vrij op naam.

Supermarkt
Dorpen waar voorlopig niets op de planning staat zijn Kinderdijk, Wijngaarden, Schelluinen en Molenaarsgraaf-Brandwijk. Voor deze laatste twee dorpen zijn in het gemeentelijke overzicht van 2019 wel 58 woningen opgenomen.

Maar de pogingen om achter de Jumbo supermarkt, aan de zuidrand van Molenaarsgraaf,een nieuwbouwproject te realiseren zijn totnogtoe zonder resultaat gebleven. Halverwege 2020 deelde wethouder Arco Bikker mee dat de nieuwbouw daar ‘nog ver weg is’. 

Kerkmolen
Eén van de obstakels in Molenaarsgraaf is de Kerkmolen die vlak in de buurt staat. De molenbiotoop van deze grondzeiler maakt het lastig om het nieuwbouwproject mogelijk te maken.

In Goudriaan ligt het terrein van het autobedrijf van Siem de Vos alweer jaren braak. De ‘strijd’ rondom deze locatie is zo’n drie jaar aan de gang. Omwonenden, gemeente en projectontwikkelaar zijn er op het moment van schrijven nog niet uitgekomen. De stand van zaken is nu dat er in plaats van de eerst geplande zeventien huizen in meerdere categorieën vier bedrijfswoningen in combinatie met twee bedrijfshallen komen.

Notenhoeve
Buurdorp Ottoland herbergt meerdere plannen voor nieuwbouw. Enige tijd geleden kwam er na jaren touwtrekkengroen licht voor de bouwplannen op de locatie van De Notenhoeve; het gaat daarbij om achttien woningen.

Op de Vuilendam komen boven de nieuwbouw van IJzerman Tweewielers zes appartementen. Het elf woningen tellende project Hooge Huys zit ook al jaren in de voorbereidende fase, al komt daar dit jaar verandering in. De vijf bouwkavels zijn inmiddels in de verkoop gegaan en de planning is om eind dit jaar te starten met de verbouwing van de boerderij.

B88
Een plan om 28 woningen aan de B88 te bouwen stuitte dit jaar nog op een nee van het gemeentebestuur. ‘Er zijn op dit moment voldoende plannen die in de woonbehoefte van Ottoland voorzien’, zo liet de gemeente in een reactie weten.

Met de geplande rijwoningen en een appartementengebouw wordt volgens het college ook niet gebouwd voor de juiste doelgroep. ‘In Ottoland is de grootste behoefte afkomstig van gezinnen die op zoek zijn naar een ruime grondgebonden woning. De voorgestelde rijwoningen en appartementen zijn bedoeld voor jongeren en ouderen en dit sluit niet aan op de woonbehoefte.’ 

De Vesting
Langerak is een kern waar het nodige gebouwd is in de afgelopen jaren en waar in fase 3 van Langerak Zuid binnenkort zo’n vijftig woningen in de verkoop komen. Bij de buren, in Nieuwpoort, zijn in de loop van dit jaar de elf nieuwe woningen van het project De Vesting opgeleverd. 

Maar daar staat verder niets meer op de planning. Een plan om aan de Schoolstraat zeven wooneenheden en een hospice te bouwen, stuitte op een nee van het gemeentebestuur. ‘Uit de gesprekken met het team wonen en een planeconoom bleek dat het plan teveel concurrentie gaf voor het nieuwbouwproject in Langerak-Zuid’, zo stelt het college. 

Eén kern
‘Langerak en Nieuwpoort beschouwen we als één kern. Er is terughoudendheid met andere locaties, omdat als je teveel woningen tegelijk toevoegt, je hiermee niet meer je lokale markt bedient. Als er door woningbouw een probleem opgelost kan worden, of als het gaat om een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld zorg), dan zijn we zeker bereid om mee te denken en mee te werken.’ 

In Oud-Alblas, waar op de plek van voormalig dorpshuis Trefpunt dit jaar een vijftiental nieuwe woningen door hun bewoners in gebruik zijn genomen, staat de teller voor de komende jaren eveneens op nul. 

Provincie
Een eerste onderzoek naar woningbouw ten zuiden van het dorp stuitte meteen op protest van omwonenden. Daarnaast is er nog geen zicht op groen licht van de provincie. 

Enkele weken geleden liet de gemeente in een brief aan de inwoners weten hierover nog in gesprek te zijn met de provinciale overheid. De omwonenden maakten in een reactie meteen duidelijk niets te zien in deze locatie. 

Groene Hart
Zij zijn van mening dat er géén nieuwe woningen moeten komen in het gebied dat tot het Groene Hart behoort. De omwonenden schrijven in hun brief dat ze in 2015 op basis van het net vastgestelde bestemmingsplan een huis gekocht hebben aan de rand van het Groene Hart, dus met de wetenschap dat er niet gebouwd zou worden. ‘Ook de projectontwikkelaar heeft op basis van die informatie de (hoge) prijs vastgesteld.’ 

In Streefkerk staan er 36 woningen aan de Dorpsstraat-Oost, in het kader van de klimaatdijk, op de planning, net als acht woningen op dijkkavels, die uitgegeven zullen worden door Waterschap Rivierenland. Een andere bouwplek is de locatie van de oude timmerfabriek; hiervoor ligt al een bestemmingsplan klaar. 

CPO-projecten
Gebouwd wordt er momenteel in Noordeloos, voor de twee CPO-projecten die veertien woningen beslaan. Daarnaast is er sprake van zes nieuwe huizen aan de Grotewaard 40-42. 

In Groot-Ammers gaat het om twaalf woningen aan de Achtkanter, zes woningen aan de Schoonhovenseveer 31-33 en vijf woningen aan de Emmastraat; van de veertien woningen aan de Koningspil zijn alle kavels verkocht. 

Hoofdpijndossier
Via diverse projecten komen er in Hoornaar als alles volgens de planning verloopt zo’n vijftig woningen bij, onder meer op de kruising, aan de Lage Giessen 20 en de Dorpsweg 5.

Hoofdpijndossier daar is project De Hoeken. Het initiatief van Arie de Leeuw loopt al vanaf 2006; de laatste stand van zaken is dat er een gevarieerd woningbouwprogramma gebouwd zal gaan worden, maar de overleggen hierover hebben totnogtoe geen concrete resultaten opgeleverd. 

Zestien woningen
Voor Giessen-Oudekerk staan elf woningen bij het project van de plaatselijke openbare basisschool op de planning. In Giessenburg worden nu de zestien woningen van De Groene Wei gebouwd; voor de Doetse Vliet III liggen er 35 woningen op de plank, kan de herontwikkeling van het terrein van sportzaal Neerpolder een tiental woningen opleveren en zijn er plannen voor de realisatie van circa vijftig huizen langs de Kerkweg. 

Last but not least: in Bleskensgraaf loopt vanaf mei 2018 het nieuwbouwproject Bleskensgraaf-West. Vanwege protesten van omwonenden werd dit op de langere termijn geschoven. Een jaar uitstel voor overleg met de provincie, begin 2020 aangekondigd door wethouder Arco Bikker, leverde tot op heden niets op. Verder loopt er een plan om circa vijftien woningen aan de Abbekesdoel 7 en 8 te bouwen. 

Stroperig verloop
Een tweede, zeker zo belangrijke vraag, is of het voor 2030 wel lukt om bijna 1500 woningen te bouwen. De ervaringen van de afgelopen decennia laten zien dat het proces van idee tot het overhandigen van de sleutels aan de bewoners een stroperig verloop kent. 

En dat is nog een voorzichtige omschrijving. Neem de woningbouwproductie in 2020. Er werden toen in Molenlanden netto 135 nieuwe woningen opgeleverd. ‘Aanmerkelijk hoger dan in voorgaande jaren’, concludeerde het gemeentebestuur in een raadsinformatiebrief. 

‘Bouwen, bouwen, bouwen’
Op papier ziet dat er goed uit. Om raadslid Berend Buddingh’ nogmaals aan te halen: ‘CDA en SGP willen hogere cijfers voor het aantal woningen in Molenlanden…maar in cijfers en plannen kun je niet wonen! En wethouder Arco Bikker doet wat zijn voorgangers nalieten: bouwen, bouwen, bouwen!’ 

De realiteit is echter dat de aanzet tot de nieuwbouw van de in 2020 gerealiseerde woningen veel verder dan het wethouderschap van Bikker teruggaat. 

Elzenweg
Neem de 22 woningen aan de Elzenweg in Nieuw-Lekkerland: het vaststellen van het bestemmingsplan was in 2009; de 37 woningen in Langerak Zuid en de veertien woningen van De Rede in Nieuwpoort, beide eveneens een bestemmingsplan uit 2009; de negentien woningen op de kruising in het centrum van Hoornaar, een bestemmingsplan uit 2012.

Het enige meer recente bestemmingsplan is van de elf woningen van het plan De Vesting in Nieuwpoort, uit 2018. Deze zijn trouwens dit jaar opgeleverd. 

Hooge Huys
Of een ander voorbeeld: het nieuwbouwproject Het Hooge Huys in Ottoland. De eerste aanzet werd eind 2015 gegeven, de initiatiefnemers verwachten in de loop van 2023 de sleutels te kunnen overhandigen aan de nieuwe bewoners; een tijdverloop van zo’n acht jaar. 

Het laat zien dat je voor woningbouw een lange, heel lange adem moet hebben. Voor een derde van de benodigde 1460 woningen is er momenteel nog geen bestemmingsplan. Gezien het feit dat er tot 2030 nog negen jaar resten, waarbij we 2021 voor het gemak even meerekenen, kun je je inmiddels afvragen hoe realistisch het halen van het streefgetal is. 

Projectontwikkelaars
Voor de goede orde: het is ook verre van gemakkelijk om woningbouwprojecten te realiseren. Een gemeentebestuur is in de eerste plaats afhankelijk van projectontwikkelaars, heeft te maken met een provinciale overheid die voorzichtig gezegd niet warmloopt voor bouwen in het Groene Hart en moet omgaan met de bezwaren van de eigen inwoners. 

Twee voorbeelden van deze laatste hobbel uit de praktijk: Bleskensgraaf-West en De Hoeken in Hoornaar. In mei 2018 presenteerde wethouder Frank Meerkerk de plannen om ten westen van Bleskensgraaf tientallen woningen te realiseren. 

Protesten
In het najaar besloot de gemeenteraad van Molenwaard na protesten van omwonenden om hem terug naar de tekentafel te sturen; het gesprek met het dorp moest over. Een taak die op het bordje van wethouder Arco Bikker kwam.

We zijn inmiddels aangekomen in juli 2021 en meer dan drie jaar later is er nog geen enkel zicht op realisatie van deze uitbreiding van Bleskensgraaf. ‘We blijven ons hiervoor inzetten en hopen via een verbeterde samenwerking met de provincie op medewerking en instemming’, stelt het college. 

Giessenlanden
Ook nieuwbouwproject De Hoeken kwam in 2018 in de toenmalige gemeente Giessenlanden op tafel. Ondanks een positief advies van het college besloot de gemeenteraad, eveneens na protesten van omwonenden, om dit plan terug naar de tekentafel te sturen.

Initiatiefnemer Arie de Leeuw en zijn opponenten, actiegroep Binnenstebuiten, bevinden zich nog steeds aan diezelfde tafel. Dit jaar wil De Leeuw een definitief ja of nee horen om door te gaan. 

Hobbels
Zelf liet hij enkele weken geleden weten niet positief te zijn dat er groen licht komt. “Het is bepaald geen gelopen race dat we er met elkaar uitkomen. Als je ziet hoeveel hobbels er nu nog genomen moeten worden, is er een reëel risico dat onze plannen niet gerealiseerd kunnen worden. Dan gaan we de grond verkopen en blijft het waarschijnlijk in gebruik als landbouwgrond.”

Het toont aan dat er bij nieuwbouwprojecten niet in maanden, maar in jaren dient te worden gerekend. De noodzaak om vaart te maken wordt overigens in de Woonvisie 2020-2024 zeker niet ontkend. ‘Als het te lang duurt voordat nieuwbouwprojecten van de grond komen, zullen mensen geneigd zijn om naar een alternatief in een andere gemeente te zoeken. Versnelling van de bouwopgave is dus gewenst.’ 

Woningbouwversneller
Met het aanstellen van een zogenaamde ‘woningbouwversneller’ wil het gemeentebestuur de vaart erin krijgen. Deze medewerker gaat onder meer in gesprek met de provincie over woningbouwmogelijkheden, schuift aan tafel bij ontwikkelaars om plannen beter aan te laten sluiten op de behoeftes, brengt potentiële woningbouwlocaties in kaart, verkent kansen om bestemmingsplanprocedures te versnellen en overweegt om kansrijke locaties aan te kopen.

Er ligt voor hem of haar een uitdagende klus te wachten: gemiddeld elk jaar circa 150 nieuwe woningen afl everen op de Molenlandse woningmarkt. De tijd zal het leren of de gemeentelijke woningbouwvisie al dan niet een reëel beeld van de toekomst gegeven heeft.